事故物件(心理的瑕疵物件)の売却方法、告知義務、相場は?

事故物件(心理的瑕疵物件)の売却方法、告知義務、相場は?

 


事故物件とは

 

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事故物件として扱われるものは

 

主に殺人などの他殺自殺火災などの刑事事件に該当する場合や、事故が原因でその物件内で人が亡くなったものを指します。

 

 

「いわくつき物件」「ワケあり物件」といわれることもあります。

 

 

事故物件は心理的瑕疵物件に該当し、そのため、家売却時には必ず告知が必要になります。

 

 

 

心理的瑕疵物件とは

 

心理的瑕疵物件とは、物件そのものには瑕疵や欠陥はありません。

 

 

しかし、

 

  • 過去に自殺があった
  •  

  • 殺人現場になった
  •  

  • 墓地や宗教団体の施設や暴力団事務所に隣接している

 

など

 

心理的に(精神的に)強い抵抗を感じる条件がある物件のことをいいます。

 

 

「心理的瑕疵」に該当するかどうかは、判断が難しいケースがあります。

 

 

例えば、病死や孤独死があった場合などです。

 

 

 

 

 

孤独死

 

孤独死の場合は、状況により、事故物件として扱われる場合があります。

 

 

>>>孤独死の告知義務は?事故物件になるの?家売却時の注意点

 

 

 

 

 

 

病死

 

病死の場合は、人は誰でも亡くなるものですので、「あえていう必要はない」と考えるかもしれませんが、それを買主がどう感じ取るか、が問題となるようです。

 

 

 

不動産売買契約後に、「病死のことを知っていたら購入しなかった」ということで訴えられることのないよう、注意が必要になります。

 

 

 

>>>病死の告知義務は?家を売るときの注意点

 

>>>自然死の告知義務は?家売却時、買主、不動産屋に伝えるべき?

 

 

 

家族の自殺後建て替えた家を売る

 

 

家族が自宅で自殺をし、その家をすぐでなくても建て替える、というケースがあると思います。

 

 

ご家族が立て替えた家で暮らした後、数年後にその家を売る場合もあります。

 

 

果たして、家族の自殺のあった家を建て替えた場合、その立て替えた家を売るときは告知義務が発生するのでしょうか。

 

 

これについても、同様の考え方になります。

 

 

かつて自殺のあった場所だということが後で分かった場合、買主から心理的瑕疵を主張されるリスクはある、ということです。(いつの出来事か、ということで話は変わってきます)

 

 

やはり契約前に伝えておく方がトラブル回避になります。

 

 

 

 

「これを言ったら売れにくくなるかもしれない」と売主が考える場合は、「多くの人が抵抗を感じるだろう」という思いが根底にあるものといえます。

 

 

隠すのではなく伝えておくことが、のちのちのトラブル防止になる、と考えておくことが無難ではないでしょうか。

 

 

不動産会社を介する場合は、売却の経緯としてすべて担当者には話をしておくこと、どのようにすればよいかを相談されることをお薦めします。

 

 

 

 

ご参考までに、瑕疵には、心理的瑕疵の他にも、物理的瑕疵法律的瑕疵、というものもあります。

 

 

物理的瑕疵とは

 

物理的瑕疵というのは、例えば、

 

  • 建物については雨漏り・シロアリ・耐震強度の不足など
  • 土地については土壌汚染、地中障害物の存在など

があります。

 

 

取引する物件そのものに物理的な不都合がある場合です。

 

 

 

 

法律的瑕疵とは

 

法律的瑕疵とは、例えば、取引する土地に法令上の建築制限が課されている場合など、法令等により取引物件の自由な使用収益が阻害されているような場合です。

 

 

 

 

事故物件(心理的瑕疵物件)の告知義務期間

 

事故物件の告知義務期間については、詳しくは定められていないようです。

 

 

そのため、いろいろな解釈がまかり通っていると考えられます。

 

 

「事故物件(心理的瑕疵物件)に一度でも誰かが入居すればその後は告知義務がない」というような解釈をする人もいるようですが、そのような決まりがあるわけではありません。

 

 

「その事実を知っていれば多くの人が購入しないであろう期間」と解釈するべきものです。

 

 

凄惨な事件などがあった物件であれば、当然告知義務期間は長くなるでしょう。

 

 

自殺などがあったけれど、すぐに発見されている場合や、それが都会で、近所付き合いが全くない状態の環境であれば、比較的短い期間、と考えられます。

 

 

 

 

事故物件(心理的瑕疵あり物件)の売却

 

自殺、他殺などがあった場合、ご遺族にとっては、ご家族の悲しい出来事のあった建物ということで売却されることが多いと思います。

 

 

ただ、事故物件のように心理的瑕疵に該当する場合は、中には気にしない人もいますが、多くの人は気にするものです。

 

 

心理的瑕疵物件を売るには安くしないとなかなか売れにくいというのが現実です。

 

 

 

事故物件(心理的瑕疵あり物件)の売却方法ですが、多くは、以下のようになります。

 

  • 告知した上で、相応に安くなるが仲介で家を売却する

 

  • 事故物件の買取をしてくれる不動産会社に家を売却する

 

  • 家を解体し、更地にして売却する

 

  • 家を更地にして駐車場として貸し出す

 

  • 瑕疵あり物件などを多く扱う、専門の買取業者に家を売却する

 

 

 

 

仲介で家を売却する場合

 

事故物件(心理的瑕疵あり物件)の売却価格相場より安くなる場合が殆どです。

 

 

相当安く、半額ほどになることもあります。

 

 

 

事故物件(心理的瑕疵あり物件)の値段がどれほど安くなるかは、立地や事故の内容によって変わってきますので一概にはいえません。

 

 

需要のある地域であれば値下げ率は小さくてすみますし、家が余っている需要のない地域では、安くても売れるだけマシ、という場合も出てきます。

 

 

 

買取の場合はすぐに値段がわかりますが、仲介で売りに出す場合は、実際にどれくらいの価格になるかは、売りに出してみないとわからないということになるでしょう。

 

 

 

事故のあった家を残してそのまま売却する場合

 

 

売りに出す際の不動産広告には、「告知事項あり」「重要告知事項あり」「心理的瑕疵あり」というように明記されます。

 

 

そのような条件のもとですので、価格を安く設定して売却しなければ、買い手はつきにくいのです。

 

 

更地にするという方法がありますが、家の解体には費用が結構かさみます。

 

 

 

新築、もしくはまだ築年数が浅く、建物自体に十分価値がある場合

 

更地にして売却するよりも、物件の価格を安く設定してでも、家を残したまま売却した方がよい場合があります。

 

 

事故の内容やその状況次第では近隣の相場より相当安くなる可能性はあります。

 

 

しかし、安い価格で売りに出すことで、心理的瑕疵を気にするよりも安さを優先する購入希望者は現れるでしょう。

 

 

都市部の方が需要は高いようです。

 

 

 

事故の内容や状況によっては物件の内装のリフォームが必要になりますので、リフォーム費用も考慮に入れておく必要があります。

 

 

 

 

事故物件(心理的瑕疵物件)の売却相場は?

 

賃貸の場合の事故物件の家賃相場は事故の内容で変わり、

 

  • 自然死の場合は約10%引き
  •  

  • 自殺の場合は約20〜30%引き
  •  

  • 他殺の場合は30〜50%引き

 

くらいになるそうです。

 

 

売却の場合は、価格は買い手との合意によってのみ決まるものですので、必ずしもこの限りではありませが、参考にしてください。

 

 

 

 

更地にする場合

 

自殺や殺人のあった物件を家を解体し更地にすることで、周りの噂やほとぼりが冷めるのを待つ、ということです。

 

 

一旦更地にすることで、周囲の人々の、自殺や殺人といった事故へのイメージが払拭されやすくなります

 

 

家を壊し更地にした土地を駐車場に変えて賃貸に出すと、その土地は有効利用ができます。

 

 

家を壊してなくしてしまい、駐車場にしてしまうと、建物がないだけで、多くの人は「そこで事故があった」ということは気にならなくなるようです。

 

 

ただ、この方法では、解体費用が発生します。

 

 

古い物件であれば、もともと家自体が資産価値としてはあまりないのでよいと思います。

 

 

しかし、もし、新築であったり、築年数が浅い場合、まだまだ使用できる状態の物件です。

 

 

そのような場合、解体することは、残念ながら、資産面では大きなマイナスになってしまいます。

 

 

資産面で考えると、周辺物件よりも相当安くなったとしても、更地にするよりは不動産会社に買取をしてもらった方が良い場合もあるでしょう。

 

 

また、家を解体し更地にする場合

 

更地にした翌年から固定資産税・都市計画税が大幅に増額されますので、注意が必要です。

 

 

 

 

 

事故物件(心理的瑕疵あり物件)の売却を考えている場合は

 

まずは、不動産会社に、色々な売却方法、活用方法について相談してみましょう。

 

 

事故物件だからといって諦めず、多くの不動産会社にあたってみましょう。

 

 

売却を急いでいない場合は、事故物件専門の買取業者に売却するのは最後の手段、と考えるとよいのではないでしょうか。

 

 

実際に売却を依頼する場合は、コミュニケーションの取りやすい親身になって相談にのってくれる営業マンを選ぶことが重要です。

 

 

 

 

 

不動産会社の選び方

 

売却をどの不動産会社会に頼めばよいか、悩まれると思います。

 

 

今は便利な不動産一括査定というものがあります。

 

 

不動産一括査定サイトにより登録会社が違いますが、それぞれ運営会社の審査を通過している優良な不動産会社が登録されています。

 

 

必要事項を入力していくと、そのエリアで売却に強い不動産会社が表示されますので、その中から査定を依頼したい不動産会社を選択する、という仕組みです。

 

 

机上査定は入力した内容を元におおよその査定額を、訪問査定は色んな項目をチェックし、精度の高い査定額の提案をもらえます。

 

 

机上査定の場合、全く事情を伝えていない場合は、査定額は事故物件としての現実的な金額ではないといえます。

 

 

「事情がなければ、だいたいこれくらいで売れたのだろう」と把握するにとどめるべき、ということです。

 

 

事故物件の場合は通常の場合よりはるかに売却が難しいです。

 

 

そのため、やはり営業マンに直接会って、色々な売却方法を相談できる訪問査定をお薦めします。

 

 

過去に事故物件(心理的瑕疵物件)を取り扱った場合の事例など話を聞き、参考にされるとよいと思います。

 

 

不動産会社の選び方としては、これはエリアにもよりますが、売却実績豊富な大手さんが、事故物件の売却経験も多い可能性がある、ということになるかもしれません。

 

 

 

 

 

家の売却を検討されている方はこちらのページも参考にして下さい。

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