離婚で家を売却する際の注意点！住宅ローン残債大丈夫ですか？
離婚で持ち家を売る際の注意点をお伝えします。
離婚の際の財産分与については、なるべく早くはっきりさせておきたいもの。
住宅ローンの残債がある住宅を売却したい場合、抵当権の抹消ができるとき、できないとき、それぞれのケースについて説明しています。
離婚することになり、持ち家を売却することを考えるケースは少なくないでしょう。
しかし、そこには大きな壁があります。必ずしも家を売ることができるわけではないからです。
そのひとつに、住宅ローンが残っているケースがあります。
住宅ローンの支払い中の方が、家を売りたい場合、まず最初に確認するべきことは、住宅ローンの残高と家の売却相場を確認することです。
家を売るには、住宅ローンの残債をゼロにする必要があります。
つまり、ローンを完済しなければならないということです。
それは、住宅ローンを組むときに担保として設定された自宅の抵当権を外さなければならないからです。
売却価格が住宅ローン残高より高い場合
売却価格が住宅ローン残高より高い場合、ローンを完済できますので、離婚の際、問題なく売ることができます。
家を早く売りたい
離婚で家を売却する場合、早期売却を希望される方が多いです。
しかし、仲介で家を売る場合、当然買手あってのことですので、早期売却が難しいことがあります
家を早く売りたいときは
- 最初から不動産会社に買い取ってもらう（即時買取）
- 仲介で、実際の適正相場よりも安い価格で売りに出す
- 予め期間を決めておき、その期間内に言えば売れないときは不動産会社に買い取ってもらう（買取保証）
- 最初は適正相場で売り出し、計画的に価格を大きく下げる（買取保証の値段よりは高く売る）
といった方法があります。
確実に家を売る必要がある場合は、不動産会社との契約時に
- 即時買取が可能かどうか
- 買取保証があるかどうか
の2点を必ず確認しましょう。
ローン残高が売却価格（査定価格）を上回る場合
家を売りたければ、抵当権を抹消するために
- 足りない分を自己資金として用意する
- 無担保ローンを組む
などの方法で資金を捻出する必要があります。
自己資金で住宅ローンを全額返済することができず、抵当権を抹消できない場合
抵当権を抹消できなければ、残念ながら、離婚のタイミングで家を売りたくても売れない状態になってしまいます。
家の名義人が「夫」のケース
抵当権を抹消できず、家の売却が難しい場合、これから家をどうするかを考えてください。
今回は名義人が「夫」のケースで考えます。（多数派でしょうか）
夫が家に住み続ける。妻はローン残高の一部を財産分与される。
名義変更は必要なし。夫が今まで通りにローンの返済を続けます。
名義は夫のまま。妻が家に住み続ける。妻または夫がローンを支払い続ける
名義変更はせず名義は「夫」のまま。妻か夫、どちらかがローンの支払いを続ける、ということです。
ローン契約を変更する。「妻」が名義人となり家に住み続ける
「名義人変更」は必ずしもできるわけではありません。
住宅ローンには審査が必要で、家購入時は「夫」の信用で住宅ローンを組みました。
名義人が変更となると、「妻の返済能力に関する信用」が必要になる、ということです。
家をどうしても売りたい場合は、ローン残債をゼロにし、抵当権の抹消を行うことが必要です。
家を売ることができれば、具体的に、慰謝料、財産分与などの離婚協議を進めていける、ということになります。
家の売却相場を知る方法
家の売却金額は大きな金額になります。
離婚はお金のことで揉めることも多いので、なるべく早めに査定をしてもらい、今後のことをじっくり話し合って下さい。
査定額は不動産会社により大きく変わることがありますので、必ず複数の会社に査定してもらうようにしましょう。
しかし、たくさんある不動産会社の中からどの会社に査定を依頼すればよいか・・・、選び方が難しいですね。
そこで、とてもおすすめできる便利なサービスがあります。
不動産一括査定は、PC、スマホなど、ネットで物件所在地、広さ、間取り、築年数などの必要事項を入力すると、だいたいの査定額を教えてもらえる、というものです。
不動産一括査定運営会社の独自の審査に通過した不動産会社しか登録できませんので、安心してご利用頂けます。
不動産一括査定では、地域に対応した、「売却」に強い不動産会社が自動で抽出されますので、その中から、査定をしてもらいたい会社を何社か選択する、というシステムです。
たった一度の入力で複数の不動産会社に査定を申し込めるので、とても有り難いサービスです。
机上査定でおおまかな売却相場が分かります。
机上査定の結果、家を売却することが可能だと分かれば、より精度の高い訪問査定をしてもらいましょう。
その際は、売却希望期間（どれくらいの期間で売ってほしい）を必ず伝えましょう。
早期売却を希望する場合は、値段を下げなければ売れない可能性も出てきますので、それも念頭においておく必要があります。
もし希望期間内に家が売れなかった場合に、不動産会社による買取を希望する場合は、買取保証があるかどうか、またその金額も確認して下さい。
家の売却におすすめの不動産一括査定サイト（無料査定）
ここでは、安心してご利用頂ける不動産一括査定サイト（無料査定）をご紹介します。
いずれも、多くの方が利用しているおすすめサイトです。
それぞれに特徴があり、サイトにより、登録不動産会社に違いがあります。お好みのサイトをご利用下さい。
[PR]
HOME4U（ホームフォーユー）
HOME4Uの運営会社はNTTデータグループのNTTデータスマートソーシング
プライバシーマーク取得企業
情報保護・管理をしてくれるので、安心です。
運営歴は信頼の20年！
売却査定数 累計45万件突破！最大6社に査定依頼可能！
登録会社は大手不動産会社から地場企業まで、厳選された計1,800社。
参考：HOME4U（ホームフォーユー） 不動産売却査定について
[PR]
リビンマッチ
リビンマッチの運営会社はリビン・テクノロジーズ株式会社
プライバシーマーク取得企業
情報保護・管理をしてくれるので、安心です。
運営歴は10年以上！ サイト利用 440万人突破！最大6社に査定依頼可能！
登録会社数 全国約1,700社！
大手不動産会社から地場に根付いた地域密着型の不動産会社まで査定対応が可能。
[PR]
イエウール
イエウールの運営会社は株式会社Speee
利用者数 月間2万人突破！
提携不動産会社数 全国2,000社突破！
大手不動産会社から地元密着型の優良不動産会社まで査定対応が可能。
47都道府県対応！
以上、一戸建て住宅売却におすすめの不動産一括査定サイト（無料査定）のご紹介でした。
一戸建て住宅は個別性が高いため、査定価格は使用状況やリフォームの有無でも大きく違ってきます。
離婚で持ち家の売却を検討されている場合は、なるべく早目に動き出しましょう。