家　売却│危険負担と瑕疵担保責任

家を売る ＞ STEP6 家の引き渡前後

 

目次

 

売買契約完了後、暫く売り主は責任を負います。

 

ここでは

 

• 家の引渡し前の危険負担

 

• 引き渡し後の瑕疵担保責任

 

について説明します。

 

 

 

 

 

家をの引渡すまでの売り主の危険負担

 

危険負担とは、万が一の場合の取り決めです。

 

 

家の売買契約完了後から引き渡しまでの間に、地震、火災、津波、など、何らかの原因で家が壊れてしまったときに、壊れた責任が売主になくても、売主が責任を負う

 

というものです。

 

 

 

売買契約締結後に、売主にも買主にも責任のない理由で売却した家が滅失・毀損した場合の取り決めとなります。

 

 

 

一般的に不動産売買では売り主が物件を修復した上で物件を引き渡すことになります。

 

 

 

ただし、修復に過大な費用がかかるとき、または、とても住む状態には修復されないなどの場合は契約を無条件で解除することができます。

 

 

なお、契約前に壊れた場合は、契約自体が無効となります。

 

 

 

 

 

家を引き渡した後の売主の瑕疵担保責任

 

買主から売買代金を全額を受け取り買主へ家を引き渡したました。

 

 

しかし、それで完了ではありません。

 

 

まだ、売主は家を売却した人として、しばらく責任を負うことになります。

 

 

 

家の売却で、売主には瑕疵担保責任という

 

一定期間その家の保証をしなければならない責任を負います。

 

 

 

瑕疵（かし）とは隠れた欠陥のことをいい、その対象不動産について本来あるべき品質や性能をもたないことをいいます。

 

※「隠れた」とは、通常、注意を払っても発見できないことをいいます。

 

 

 

買主へ家を引き渡してから隠れた瑕疵（欠陥）などが見つかれば、その責任を負わなければならない場合があるのです。

 

 

 

新築の場合では、瑕疵担保責任期間は10年、

 

中古住宅の場合は、瑕疵担保責任期間は平均1ヶ月〜3ヶ月です。

 

 

 

瑕疵担保責任期間内は、瑕疵の補修や修繕は、瑕疵担保責任のある売主が、費用負担しなければなりません。

 

 

 

雨漏りなどがよくある例です。

 

 

 

瑕疵担保責任に関して、一般の人が家を売る時には、

 

「瑕疵担保責任を負わない」とする特約を入れることがあります。

 

 

 

しかし、売主が知っていたのに知らせなかった瑕疵については特約があってもその責任を免れることはできません。

 

 

 

ただ、売主が瑕疵（例えば雨漏り）を知っていたか、知らなかったか、ということを判断すること、証明することは難しい面があります。

 

 

 

買主の視点では、売主が瑕疵を知っていたのに知らせずに売った、と思うものです。

 

 

その結果、瑕疵担保責任期間が過ぎていても揉め続けることが多いようです。

 

 

 

 

瑕疵の例

 

瑕疵の例としては、

 

• 屋根や外壁からの雨漏り

 

• 台所の排水不良、漏れ

 

• 床の沈み、破損

 

• 建物にシロアリがついていた

 

• 土地の地番が違う

 

• 土地が都市計画街路に指定されていた

 

• 道路が認定道路ではなかった

 

• 容積率が規定を超えていた　

 

などがあります。

 

 

 

 

家を売却する際は、危険負担、瑕疵担保責任についても契約書にきちんと記載する必要があります。

 

 

どのように記載するかは、不動産会社の担当者ときちんと相談しましょう。

 

 

 

>>>確定申告、火災保険の解約の手続きについて