家を売るときの仲介手数料、値引きは可能？交渉のタイミングは？
家を売却するときかかる費用、「仲介手数料」について説明しています。
不動産売買仲介手数料の仕組み、仲介手数料の計算方法、支払い時期、手付解約時の仲介手数料、仲介手数料の値引き等、説明しています。
家を売却すると、どのような費用がかかるのでしょうか。
- 仲介手数料
- 登記費用
- 売買金額に応じた収入印紙代
- 抵当権抹消費用
- 司法書士報酬
- （銀行に支払うローンの一括繰上げ返済手数料）
- 税金
などがあります。
ここでは、この中で一番大きな費用がかかる仲介手数料について説明します。
不動産会社に支払う仲介手数料
仲介手数料とは？
仲介手数料は媒介手数料ともいい、不動産仲介業者に対して支払うお金のことです。
仲介手数料は成功報酬であり、取引が成立した場合のみ支払うものです。
（家の売却を依頼しても、売却できなければ、支払いは発生しません。）
仲介手数料の計算方法は？
仲介手数料は物件価格（家の売却価格）によって手数料率が変わり、法律により、上限額が決められています。
（仲介手数料は課税対象なので、消費税が加算されます）
不動産の売却価格 |
仲介手数料の上限 |
|---|---|
200万円以下 |
5％＋消費税 |
200万円超 400万円以下 |
4％＋20,000円＋消費税 |
400万円超 |
3％＋60,000円＋消費税 |
もっとも、これはあくまで上限です。
400万円を超える物件だとして、仲介手数料が「売買価格×3％＋6万円＋消費税」と決まっている、わけではありません。
手数料がこれ以下なら宅地建物取引業法に違反しない、ということです。
仲介手数料はこの上限の範囲内で不動産会社と依頼者の合意によって決めるものです。
仲介手数料はいつ支払うの？
家売却時の仲介手数料は、小さな額ではありません。
では、この仲介手数料をいつ支払うのはいつでしょうか。
不動産会社が家の売主と買主に対して仲介手数料の支払いを求める権利は、売買契約が成立した時点で発生します。
ですので、売買契約成立時に100％の支払いを求められることもあります。
しかし、多くの場合は、不動産会社の事務所などで家の売買契約が結ばれ、売主と買主の双方が売買契約書に署名押印をしたうえで手付金が支払われます。
国土交通省による行政指導で、「契約が成立した際に半額、媒介の責任を完了したときに残額を受領すること」とされているため、
- 家の売買契約締結時：５０％
- 家の引き渡し時：５０％
の形で支払いをするケースが多いのではないでしょうか。
仲介手数料の値引き交渉はできる？
仲介手数料は、宅地建物取引業法で認められている上限を請求される場合がほとんどです。
しかし、不動産仲介業者との交渉で、安くしてもらえる可能性がないわけではありません。
仲介手数料は金額が大きいので、少しでも割引きしてもらいたい、というのは誰もが感じるところでしょう。
仲介手数料が不動産会社の儲けになりますので、なかなか言い出しにくいことではありますが、
もしも仲介手数料の値引き交渉をする場合は、媒介契約が締結される前に行うようにしましょう。
不動産会社からすれば儲けが減るわけですからよい気はしない、という意識をもつことは大切です。
相当資産価値の高い物件（高額物件）であれば、仲介手数料を割り引いたとしても仲介業者には相応の仲介手数料が入ってきます。
逆にそうでない場合は、不動産会社からすれば、儲けが少ない物件、ということになります。
担当者は、あなたの家以外にも物件を扱っています。
儲けの多い物件と少ない物件で、同じように力を入れてくれればよいのですが。
値引き交渉することが得策かどうかは考えもの、かもしれません。
仲介手数料を値切ったがために思うような販売活動をしてもらえなかった、とのちのち後悔するようなことは、避けたいところです。
要は、【家の売り値から仲介手数料を引いた額】がどちらが高くなるか、という想定の話になるので、こればかりは難しいです。
値引きしてもらうことで販売活動が変わるのかどうか、ということも確認したほうがよいでしょう。
もしも値引き交渉をするにしても、「お願いする」という謙虚な姿勢が大切です。
手付解約時の仲介手数料は？
不動産売買契約を締結した後、手付解約されることもあります。
手付解約とは？
手付解約とは、売買契約が締結された後に、
- 買主が手付金放棄する
もしくは
- 売主が手付金倍返しをする
このような方法をとることで、売買契約を解約することを言います。
手付解約になった場合、仲介手数料はどうなるの？
手付解約は一旦契約が締結されたあとの解約になりますので、不動産仲介会社は仲介手数料を請求することができます。
仲介手数料は支払わなければなりません。
ただ、家の引渡しまで完結していないので、半額程度が一般的です。
※住宅ローンの特約による解除の場合は、仲介手数料の支払い義務はありません。
仲介手数料が無料の所があるけれどなぜ？不動産仲介手数料の仕組みとは？
なぜ仲介業者が唯一の報酬である仲介手数料を無料にすることができるのでしょうか？
不動産の取引には、仲介業者が１社の場合と2社の場合があります。
それぞれの場合、仲介手数料はどうなるのでしょうか。
仲介業者が１社の場合
仲介業者が１社の場合、仲介業者は売主、買主の両方から仲介手数料をもらう事ができます。
不動産業界では「両手」と呼ばれています。
仲介業者が２社のケース
売主は売却を依頼した不動産会社に仲介手数料を、買主は購入を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払うので、
不動産会社の儲けはどちらか一つです。
不動産業界では「片手」と呼ばれています。
仲介手数料を無料にできるのは、仲介業者が１社で両手の仲介手数料がもらえるケースが多いです。
この場合は不動産の売主か買主、どちらか片方の依頼主から仲介手数料をもらっているので、もう一方の仲介手数料を無料にすることができる、ということです。
不動産会社に払う仲介手数料が高すぎると思うのですが。ぼったくりじゃないですか？
不動産会社（仲介業者）には、万一、取引上でなにかしら事故が起こってしまった場合は、宅地建物取引業者は取引当事者の損害を賠償しなければなりません。
営業免許取得の際に義務付けられている供託金（営業保証金、弁済業務保証金分担金）の中からその損害を賠償する責任を負っています。
車の強制保険のように、不動産取引でも、手続きミスがあった場合などは、所定の手続きを経て、当事者は賠償を受けられる、というものです。
もしなんらかの問題があって損害を与えた場合、その賠償額に制限はありません。